Comprar Propiedad en México: Guía para Canadienses

2025-02-12Por My Casa

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Su Guía Esencial sobre Cómo Comprar Bienes Raíces en México como Ciudadano Canadiense


Comprar propiedad en México como canadiense es un proceso sencillo, pero viene con regulaciones específicas. Mientras que los extranjeros pueden poseer bienes raíces directamente en la mayoría de las áreas, las propiedades dentro de la "Zona Restringida", que incluye terrenos a 50 kilómetros de la costa o a 100 kilómetros de fronteras internacionales, deben ser tenidas a través de un Fideicomiso (fideicomiso bancario) o una corporación mexicana. Este fideicomiso otorga al comprador plenos derechos para usar, vender o arrendar la propiedad mientras cumple con la ley mexicana.


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Tabla de Contenidos


Puntos Clave

  • Zona Restringida: Artículo 27 de la Constitución Mexicana delinea una Zona Restringida donde la propiedad extranjera está limitada, pero el sistema de fideicomiso permite a los canadienses obtener legalmente bienes raíces dentro de esta zona con condiciones específicas y opciones de renovación.

  • La diligencia debida es crucial para asegurar:
    una transacción sin problemas
  • títulos de propiedad claros
  • verificaciones de gravámenes y embargos
  • estrategias de negociación
  • evaluaciones de costos precisas


Entender las leyes inmobiliarias de México es crucial para los inversores extranjeros. Los conceptos de Zona Restringida y fideicomiso son esenciales para comprender antes de comprar una propiedad.


¿Qué es la Zona Restringida?

La Zona Restringida incluye:

  • Terreno dentro de 100 km de las fronteras internacionales
  • Terreno dentro de 50 km de la costa
  • Los extranjeros no pueden poseer directamente tierra en estas áreas

Sin embargo, hay dos maneras para que los extranjeros adquieran legalmente propiedades en la Zona Restringida:

  1. Fideicomiso (Fideicomiso de Bienes Raíces) - Un banco posee el título mientras el extranjero disfruta de plenos derechos de propiedad.
  2. Corporación Mexicana - Las empresas de propiedad extranjera pueden poseer directamente tierras (para uso comercial).

El Fideicomiso: Cómo Funciona

Un Fideicomiso permite a los extranjeros comprar bienes raíces en áreas restringidas a través de un fideicomiso bancario. Puntos clave:
Un banco mexicano posee el título de propiedad como fideicomisario.
El comprador (extranjero) es el beneficiario y tiene pleno control sobre la propiedad.
Los derechos incluyen renovar, rentar, vender, o pasar la propiedad a herederos.
Los fideicomisos duran 50 años y son renovables indefinidamente.
La propiedad no se convierte en un activo bancario en caso de problemas financieros.


Guía Paso a Paso para Comprar Propiedad con Fideicomiso


Una vez que comprenda el panorama legal, aquí está cómo comprar propiedad en México usando un Fideicomiso (Fideicomiso de Bienes Raíces).

Paso 1: Configuración del Fideicomiso

  1. Firme el acuerdo promisorio para iniciar la compra.
  2. El coordinador de cierre o vendedor contacta al banco del comprador para crear el fideicomiso.
  3. Ejecutar el acuerdo de compra y finalice el pago inicial.
  4. Si la propiedad está en la Zona Restringida, el banco posee el título de propiedad a través del Fideicomiso.

Paso 2: Gestión de Fondos a través de una Cuenta de Depósito

Los fondos necesarios para la compra, incluido el pago inicial y los costos de cierre, se mantienen en una Cuenta de Depósito.

  • Gestionado por un Agente de Cierre
  • Asegura la distribución segura de fondos al cierre


Paso 3: Elección de su Banco Fiduciario

El banco fiduciario gestiona todos los aspectos legales y fiscales de la transacción. Puede seleccionar un banco con o sin abogado, ya que los bancos brindan orientación completa.

Bancos Fiduciarios Notables en México:


Banco del Bajío

Grupo Monex

Banco Mifel

Banco Banorte


Elegir un banco fiduciario confiable es esencial para una transacción sin problemas.


Paso 4: Comprender los Honorarios y Duración del Fideicomiso


Costos de Configuración de un Fideicomiso:

  • Tarifa de configuración inicial (varía según el banco)
  • Tarifa de anualidad del primer año
  • Tarifa de permiso del Ministerio de Relaciones Exteriores


Cuotas Anuales de Mantenimiento

Normalmente $700 - $1000 por año

Cubre el mantenimiento continuo del fideicomiso


Duración:

Plazo de 50 años

Renovable indefinidamente (en incrementos de 50 años)

La renovación puede ser manejada por el banco fiduciario o una compañía de cierre


Opciones de Financiamiento para Compradores Extranjeros en México


Hay 4 métodos comunes para adquirir propiedad como canadiense en la Riviera Maya:


1. Efectivo

La mayoría de las transacciones se manejan en efectivo. Esta es la opción más rápida y menos costosa en términos de costos de cierre, documentación y tiempo requerido.


2. Financiamiento con el Desarrollador

Para aquellos que buscan comprar propiedades en la Riviera Maya, el financiamiento con el desarrollador puede ser una opción, con grandes pagos iniciales y pagos de saldo distribuidos a lo largo de varios años con tasas de interés típicamente entre 6% y 10%. También vale la pena señalar que las transacciones de inversión inmobiliaria en preventa en México pueden ofrecer arreglos de pago flexibles y descuentos para inversiones sustanciales por adelantado.


3. Préstamos Personales

Muchos compradores están buscando casas de retiro o nuevas inversiones y pueden poseer otras propiedades o activos contra los cuales pueden pedir prestado. Un vehículo tal es una Línea de Crédito sobre el Valor Neto de la Vivienda. Típicamente estas líneas de crédito tienen menores costos de cierre y pueden abrirse más rápido que un refinanciamiento en efectivo. Y, a diferencia de una hipoteca de refinanciamiento, una línea de crédito puede volver a usarse una vez que se paga.


4. Préstamos Transfronterizos

Ahora existen más opciones en las que los extranjeros pueden pedir prestado con una hipoteca tradicional pero para una propiedad en el extranjero. Los pagos iniciales pueden comenzar tan bajo como el 20% y los términos son entre 5 y 30 años. Este método es el más intensivo en documentación y el más costoso (en términos de costos de cierre).


La Importancia de la Diligencia Debida en las Transacciones Inmobiliarias


La diligencia debida exhaustiva es esencial para una transacción inmobiliaria exitosa en México. Asegura la propiedad clara, identifica problemas potenciales como gravámenes o embargos, y confirma el cumplimiento con las leyes locales.


Pasos Clave en el Proceso de Due Diligence

  1. Trabaje con Profesionales:

    • Agentes inmobiliarios locales familiarizados con el mercado.
    • Abogados para gestionar asuntos legales.
    • Topógrafos o arquitectos para inspecciones de propiedades.

  2. Realice una Búsqueda de Títulos:

    • Identificar cualquier servidumbre o derecho de paso.
    • Verificar historial claro de propiedad.

  3. Realice Inspecciones de Propiedad:

    • Evalúe la integridad estructural.
    • Asegure el cumplimiento con códigos de construcción locales.

Aunque no es legalmente requerido, invertir en servicios de diligencia debida puede prevenir complicaciones costosas en el futuro.


Llevar a Cabo la Verificación de Títulos

El título de propiedad oficial en México se llama Escritura Pública o Escritura de Compraventa. Para verificar su autenticidad:

  • Contacte a un notario local para verificación.
  • Verifique el Registro Público de la Propiedad para registros de propiedad.
  • Haga que un abogado o notario revise la historia del título y confirme la documentación adecuada.

Una revisión exhaustiva de títulos ayuda a evitar disputas legales y asegura que la propiedad tenga una historia limpia.


Verificaciones de Gravámenes y Embargos

Antes de comprar una propiedad, es crucial verificar que no haya obligaciones financieras pendientes. Esto incluye:

  • Hipotecas o préstamos no pagados
  • Impuestos sobre la propiedad
  • Cuotas de asociación de propietarios

Para confirmar que una propiedad está libre de deudas, obtenga:

  • Un Certificado de No Gravamen
  • Prueba de no deuda de obras públicas municipales, agua y compañías eléctricas

Dominando las Negociaciones en el Mercado Inmobiliario Mexicano


Ingresar con éxito al mercado inmobiliario mexicano requiere comprender la dinámica de la negociación. Ser consciente de las tendencias de precios y las expectativas culturales puede ayudar a los compradores a asegurar los mejores acuerdos.


Consideraciones Clave al Negociar

  • Los precios de oferta a menudo difieren de los precios de venta. Dado que México carece de un sistema MLS, pregunte a su agente comprador sobre los precios de venta recientes de propiedades similares.
  • Algunas propiedades pueden estar sobrevaloradas. Si los vendedores no están dispuestos a negociar, las casas pueden permanecer en el mercado por períodos prolongados.
  • Las ofertas iniciales a menudo están infladas. Los vendedores pueden ajustar los precios con el tiempo según la demanda del mercado y las negociaciones de los compradores.

Los compradores en efectivo tienden a tener más ventaja, ya que las compras en efectivo son comunes entre los extranjeros. Además, la motivación del vendedor y la urgencia del comprador pueden influir enormemente en el proceso de negociación. La paciencia y la flexibilidad son esenciales, ya que los vendedores pueden no sentirse presionados a bajar los precios debido a los bajos costos de mantenimiento.


Matices Culturales y Tácticas de Negociación

Comprender las normas culturales y las estrategias de negociación pueden mejorar sus posibilidades de asegurar un acuerdo favorable.

  • Compare precios localmente, no internacionalmente. Los valores de las propiedades mexicanas difieren de los de otros países, por lo que use datos de mercado locales al negociar.
  • Vivir en el área puede proporcionar una ventaja. La experiencia de primera mano ayuda a los compradores a evaluar precios realistas y tendencias del mercado.
  • Se espera negociación. Ofrecer debajo del precio de oferta es habitual y no se considera ofensivo.
  • Espere regateo de ida y vuelta. Las negociaciones en México a menudo implican múltiples rondas de contraofertas antes de llegar a un acuerdo.

Lograr un Resultado Ganar-Ganar

Para una negociación exitosa, tanto compradores como vendedores deben practicar la transparencia, la paciencia y la flexibilidad.

  • Sea claro sobre las motivaciones. Comprender por qué un vendedor está listando su propiedad puede ayudar a formular una mejor oferta.
  • Esté abierto a alternativas. Si un vendedor se niega a negociar, considere otras propiedades, incluidas opciones de reventa, para asegurar mejores términos.
  • Espere negociaciones más largas. Muchos vendedores no tienen prisa por vender, ya que los costos de mantenimiento de propiedad en México son relativamente bajos.


Costos Adicionales e Impuestos en Transacciones Inmobiliarias Mexicanas

Además del precio de compra y los costos de financiamiento, hay varias tarifas e impuestos adicionales de los que deben estar al tanto los compradores al comprar propiedad en México. Estos costos incluyen costos de cierre, impuestos de adquisición y posibles recargos para compradores no residentes.


Estimando los Costos de Cierre

Los costos de cierre para poseer propiedad en México a través de un Fideicomiso (fideicomiso) generalmente van del 6% al 9% del precio de compra. Estos costos incluyen:


  • Tarifa de configuración inicial del fideicomiso
  • Cuotas anuales del mantenimiento
  • Tarifas de permiso y registro
  • Cargos por registro público
  • Costos de tasación
  • Honorarios de notario
  • Impuesto de adquisición de terrenos en la ciudad basado en un porcentaje del precio de compra
  • Derechos de Registro Público para registrar la propiedad, que varían según la ubicación y pueden incluir tarifas adicionales de registro de gravámenes.

Impuesto de transferencia: 2%-3% impuesto estatal

  • Permiso de fideicomiso: aproximadamente $2,000
  • Registro de inversión extranjera: aproximadamente $700
  • Tarifa de aceptación del banco fiduciario: alrededor de $550
  • Tarifa del primer año del fideicomiso: alrededor de $550
  • Certificado de no gravamen: aproximadamente $15
  • Consejo de aviso preventivo del registro de la propiedad: aproximadamente $30

Gastos de registro en la Oficina del Registro de la Propiedad van del 0.5% al 1.0%, dependiendo del tamaño y la ubicación de la transacción. Honorarios de notario en México normalmente van del 0.5% al 1% del tamaño de la transacción.


Comprendiendo el Impuesto de Adquisición y Otros Gravámenes

El Impuesto de Adquisición de Propiedad (ISAI - Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) en México generalmente va del 2% al 5% del valor tasado de la propiedad, que puede ser inferior al precio de lista de mercado.

El Impuesto Anual sobre la Propiedad (Predial) vence el 31 de marzo de cada año, basado en el tamaño y la ubicación de la propiedad. Los compradores pueden recibir incentivos por pagar temprano, típicamente entre enero y febrero.

La diligencia financiera es esencial al comprar propiedad en México. Asegúrese de que los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de asociación de propietarios estén al día para evitar heredar cualquier responsabilidad del propietario anterior.

Los ingresos por alquiler en México están sujetos a un 25% de retención para propietarios no residentes, sin permitir deducciones por gastos. El ISR sobre propiedades residenciales es aproximadamente 6.5 pesos por 1,000 pesos del valor tasado de la propiedad.


Impuesto sobre Ganancias de Capital

México impone el Impuesto sobre Ganancias de Capital, que puede calcularse de dos maneras:

  • 25% del valor declarado de la transacción
  • 30% del valor neto, que es la diferencia entre el valor tasado en el momento de la compra y el precio de venta.

Hay formas de reducir su exposición al impuesto sobre ganancias de capital, que un contador calificado puede revisar con usted para discutir las mejores opciones.


El Viaje de la Reserva a la Propiedad


5 Steps to Purchasing

Mire este video arriba para obtener una breve introducción por Raúl Morales, Fundador y CEO de Mycasa Real Estate (2:52)


El viaje de la reserva a la propiedad en México es un proceso emocionante, guiándole hacia la adquisición de la propiedad de sus sueños. Aquí una visión general de los pasos clave involucrados:


Proceso de Reserva

  1. Firme el Acuerdo de Reserva
  2. Pague un Depósito Reembolsable para retener la propiedad
  3. Haga un Depósito Inicial de $5,000 a $10,000 USD en depósito, usualmente después de que se acepte la oferta o directamente a la cuenta de un desarrollador de renombre.

Proceso de Compra Después de la Reserva

  1. Firme el Contrato Promisorio detallando los términos de la venta y el compromiso del comprador.
  2. Firma la Escritura ante un notario público y pague el monto total de la propiedad.
  3. Cierre la Transacción financiando el saldo restante, incluidos los costos de cierre, lo que lleva a la documentación de transferencia de título.
  4. Registre la Escritura ante las autoridades pertinentes, pague los impuestos aplicables y reciba una copia simple de la escritura de fideicomiso.

Realización del Depósito Inicial de Garantía

Después de que se acepte una oferta, un depósito de garantía demuestra la buena fe del comprador. En México, este depósito es típicamente $5,000 USD y es retenido por el agente inmobiliario o el abogado del comprador. Es una parte esencial del proceso de reserva, mostrando el compromiso del comprador para avanzar con la transacción.


Finalización del Acuerdo Promisorio

El acuerdo promisorio (Contrato de promesa) asegura un compromiso para completar la venta dentro de un plazo establecido y establece términos clave entre el comprador y el vendedor. Este documento legalmente vinculante asegura que ambas partes estén comprometidas con la transacción y proporciona penalidades por retractarse.

Un típico acuerdo promisorio incluye:

  • Precio de compra acordado
  • Descripción de la propiedad
  • Términos de pago
  • Responsabilidades de ambas partes

La orientación del abogado del comprador es crucial para entender el acuerdo, asegurar su correcta ejecución y revisar todos los términos.


Completando el Pago Inicial

El pago inicial típicamente implica transferir un porcentaje negociado del precio de compra al vendedor o a una cuenta de depósito después de deducir el depósito de garantía.

Una vez realizado el pago inicial, asegúrese de recibir un recibo del vendedor o desarrollador. El recibo debe detallar claramente:

  • La cantidad pagada
  • Cualquier término acordado

Guarde el recibo en un lugar seguro, ya que puede ser requerido en etapas posteriores de la compra o para fines de documentación fiscal.


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Preguntas Frecuentes

¿Los extranjeros pueden comprar propiedad en México?

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedad en México siempre que esté fuera de las zonas restringidas, con los mismos derechos y responsabilidades que los nacionales mexicanos.

¿Es difícil comprar bienes raíces en México?

Los extranjeros pueden enfrentar restricciones para comprar propiedad en ciertas áreas de México, como la "zona restringida" cerca de las fronteras y costas, pero pueden establecer propiedad a través de un fideicomiso bancario o una corporación mexicana.

¿Puedes comprar una casa en México con dinero americano?

Sí, puedes comprar una casa en México utilizando crédito estadounidense y manejar el proceso desde los Estados Unidos. Es posible comprar propiedad en México con dinero americano.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en México?

Necesitará cerca de $73,556 USD (1,324,000 millones de pesos) para comprar una casa en México, lo cual es alrededor del 80% menos que el costo promedio de comprar una casa en EE.UU. en 2021.

¿Qué es la Zona Restringida en México?

La Zona Restringida en México se define como áreas dentro de los 100 kilómetros de las fronteras internacionales y 50 kilómetros de la costa, donde la propiedad de tierra por extranjeros está limitada. Es importante estar al tanto de estas restricciones si está considerando comprar propiedad en estas áreas.


Foto de portada: Daniel Joseph Petty


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