Guía 2024 Mudanza (4): Comprender Impuestos Inmobiliarios

2024-03-23Por My Casa

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Actualizado 20/9/24


Perspectivas Clave sobre Impuestos y Obligaciones Fiscales para Expatriados e Inversores

¿Explorando impuestos en México? Nuestra guía ofrece una visión general concisa para expatriados e inversores, detallando la residencia fiscal y obligaciones sobre propiedad, ingresos y ganancias de capital, para asegurar que navegues el panorama fiscal con facilidad.

Si tienes preguntas específicas sobre la reubicación y todos los temas relacionados, contacta a los representantes de compradores licenciados de Mycasa Real Estate y obtén respuestas de inmediato. Están listos para ayudarte.


Puntos Clave

  • Navegar el sistema fiscal en México puede parecer abrumador para expatriados e inversores. En esta guía, desglosamos las obligaciones fiscales esenciales, incluyendo impuestos a la propiedad, impuesto sobre la renta y impuesto sobre las ganancias de capital, enfocándonos en simplificar el proceso. Si estás comprando propiedad, alquilándola o vendiéndola, esta guía te ayudará a mantenerte informado y en cumplimiento con las leyes fiscales mexicanas.


Índice de Contenidos


Una Visión Rápida de las Obligaciones Fiscales en México

Los expatriados y los inversores están sujetos a impuestos específicos al poseer o vender propiedades en México. Aquí hay un desglose conciso:

  • Residencia Fiscal: Pasar más de 183 días en México en un año te convierte en residente fiscal, sujeto a tributación sobre la renta global. Los no residentes solo pagan impuestos sobre ingresos de fuente mexicana.
  • Impuestos sobre la Propiedad: Los propietarios deben pagar Predial, un impuesto anual, e ISAI, un impuesto de adquisición único. Las tasas varían según el valor catastral de la propiedad y su ubicación.
  • Ingresos por Alquiler: Los residentes fiscales mexicanos pagan tasas progresivas (hasta 35%), mientras que los no residentes pagan una tasa fija del 25%.
  • Ganancias de Capital: Los residentes afrontan un impuesto progresivo sobre las ganancias de ventas de propiedades, mientras que los no residentes son gravados al 25% sobre las ganancias.

Para más detalles, continúa leyendo las secciones a continuación.


Residencia Fiscal en México

Desentrañar las complejidades de las obligaciones fiscales en México comienza con comprender tu estado de residencia fiscal. Las personas que pasan más de 183 días en un año calendario en este vibrante país son consideradas residentes fiscales. Este estado influye significativamente en tus obligaciones fiscales, ya que los residentes fiscales mexicanos están sujetos a imposición sobre su ingreso mundial. Esto incluye ingresos de fuentes tanto nacionales como internacionales.

Sin embargo, si eres un no residente, tus obligaciones fiscales se limitan a los ingresos de fuente mexicana. Esto abarca rentas de propiedades o ganancias de capital por la venta de bienes raíces en el país. Por lo tanto, entender tu residencia fiscal es vital al invertir en bienes raíces mexicanos, ya que este estado impacta profundamente tus obligaciones fiscales y posibles gastos.

Impuestos sobre la Propiedad y Impuesto de Adquisición

Ahora que estás familiarizado con la influencia de la residencia fiscal sobre tus obligaciones fiscales, exploremos el ámbito de los impuestos sobre la propiedad y el impuesto de adquisición en México. Veremos estos dos impuestos clave: el impuesto anual sobre la propiedad, conocido como Predial, y un Impuesto de Adquisición de Propiedad único, también referido como ISAI.

Impuestos Anuales sobre la Propiedad

El impuesto anual sobre la propiedad, o Predial, es una obligación fiscal obligatoria para cada propietario en México. La cantidad del Predial se calcula basado en el valor catastral de la propiedad, teniendo en cuenta factores como el tamaño de la propiedad y su ubicación. La tasa de impuesto para el Predial normalmente varía entre 0.05% y 1.2%, variando significativamente de acuerdo con las características de la propiedad.

La diligencia financiera adecuada para los propietarios incluye garantizar que los impuestos anuales sobre la propiedad estén pagados y al día, así como obtener un seguro de título de una compañía de seguros de título reputada. No olvides que los pagos oportunos realizados entre enero y febrero pueden resultar en descuentos generosos en tu impuesto anual sobre la propiedad, con descuentos que varían entre 6% y 10%.

Impuesto de Adquisición de Propiedad

El Impuesto de Adquisición de Propiedad, o ISAI, es otro impuesto clave aplicado a las compras de propiedades en México. Las tasas del ISAI varían según el valor catastral de la propiedad, que tiende a ser inferior al precio de listado de mercado. Esta tasa suele variar entre 2% y 5%, y el comprador es responsable de pagarla al momento de firmar el acuerdo de compra.

Sin embargo, es importante recordar que las tasas del ISAI varían según el estado. Por ejemplo, podrías encontrar que pagas tan poco como 0.02% en Yucatán o progresar entre 3.1% a 4.5% en la Ciudad de México. Un cálculo cuidadoso y comprensión del ISAI puede resultar en ahorros significativos durante tu proceso de adquisición de propiedad.

Impuesto sobre la Renta de Propiedades en Alquiler

Si planeas obtener ingresos por alquiler de tu propiedad en México, prepárate para pagar el impuesto sobre la renta. La tasa progresiva del impuesto sobre la renta para ingresos por alquiler en México varía entre 0% y 35%, dependiendo de tu nivel de ingresos. Para los residentes fiscales, las tasas comienzan en 1.92% y pueden escalar hasta 35%. Sin embargo, los no residentes enfrentan una tasa de impuesto más alta sobre los ingresos por alquiler. Se aplica un impuesto sobre la renta del 25% sobre los ingresos brutos recibidos, lo cual puede impactar significativamente tu margen de ganancia.

No obstante, hay formas de optimizar tus impuestos sobre la renta. Para calcular tu ingreso gravable, puedes deducir varios gastos tales como:

  • impuestos
  • tasas de limpieza
  • mantenimiento
  • seguros
  • intereses hipotecarios
  • una depreciación anual del 5% del valor de la propiedad ajustada por inflación

Alternativamente, puedes utilizar un método que permite una reducción del 35% de los ingresos brutos por alquiler para ser usados como la cantidad gravable. Por lo tanto, con una planificación cuidadosa y una gestión de costos efectiva, algunos propietarios podrían no tener que pagar ningún impuesto sobre la renta por ingresos por alquiler.

Impuesto a las Ganancias de Capital en México

¿Vendiendo tu propiedad en México? Prepárate para pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Los residentes fiscales de México están sujetos a un impuesto sobre las ganancias de capital que varía entre 1.92% y 35%. Sin embargo, si eres un no residente, se te aplicará una tasa fija del 25% sobre tus ganancias de capital.

Pero hay un lado positivo: Los no residentes pueden reducir su responsabilidad fiscal sobre las ganancias de capital al poseer la propiedad por más de cinco años o reinvertir en otra propiedad mexicana dentro de los 180 días de la venta. Adicionalmente, los residentes fiscales pueden calificar para una exención de impuestos única bajo ciertas condiciones, reduciendo la responsabilidad fiscal sobre la venta de una vivienda familiar.

Recuerda, las mejoras de capital en la propiedad son deducibles de la ganancia para cálculos de impuestos sobre ganancias de capital, siempre y cuando se disponga de recibos oficiales.

Requisitos Legales para Alquilar tu Propiedad

Renting tu propiedad en México requiere entender y cumplir ciertos requisitos legales. Los extranjeros deben obtener una Visa de Residencia Temporal, lo cual requiere comprar una propiedad valuada en más de $174,000 USD. El proceso implica una entrevista en un consulado mexicano e interacciones con el Instituto Nacional de Migración, normalmente tomando alrededor de tres meses.

Los propietarios no residentes deben:

  • Nombrar a un individuo o compañía mexicana para administrar sus asuntos fiscales, lo cual incluye retener y presentar impuestos sobre los ingresos por alquiler.
  • Registrarse como contribuyente para ingresos por alquiler para evitar sanciones.
  • Cumplir con todos los requisitos legales para asegurar un proceso de alquiler sin problemas y evitar sanciones que pueden acumularse en cantidades significativas con el tiempo.

Costos de Cierre y Honorarios en Transacciones Inmobiliarias Mexicanas

En México, el comprador es generalmente responsable del 100% de los costos de cierre, los cuales se estiman entre 4% y 6% del precio de compra real, incluyendo el pago inicial. Estos costos consisten en honorarios notariales, que son una parte obligatoria de la transacción de propiedad en México, ascendiendo a alrededor de 0.5% a 1% del valor de la propiedad. Adicionalmente, las tasas de registro en la Oficina del Registro de la Propiedad varían entre 0.5% y 1.0% del valor de la transacción, variando según el estado.

Los compradores extranjeros deben tener en cuenta también los costos relacionados con trust, incluyendo un impuesto de permiso de trust, un impuesto de Registro de Inversión Extranjera, tarifas de aceptación del fideicomisario del banco, y la tarifa de trust del primer año. Las tarifas y gastos misceláneos incluyen el costo de una tasación, una tasación para evaluación fiscal futura, una tarifa de Certificado de No Gravamen, y tarifas de Aviso de Advertencia Preventiva. Por lo tanto, entender y presupuestar estos costos es crucial para evitar gastos inesperados durante el proceso de transacción de propiedad.


Para una mirada más profunda a los costos de cierre, consulta la sección de Costos de Cierre en nuestra Guía para Comprar Terreno en 2024.


Consideraciones de Gestión de Propiedades

Mantener tu propiedad en México y asegurar una experiencia positiva para los huéspedes puede ser una tarea desafiante, especialmente si resides en el extranjero. Se recomienda encarecidamente contratar a un administrador de propiedades para estos fines. Al seleccionar una empresa de gestión de propiedades adecuada, enfócate en la experiencia local, acuerdos escritos seguros, y valida su calidad mediante recomendaciones y testimonios.

Tu estrategia de gestión de propiedades debe involucrar una colaboración con un administrador de propiedades o anfitrión dedicado, particularmente para alquileres a corto plazo y hospedaje a distancia. Las tarifas de gestión de propiedades varían según el tipo de alquiler. Los hogares vacacionales suelen cobrar de 30% a 40% y los alquileres a tiempo completo entre 8% y 12% del ingreso mensual, más posibles costos adicionales por servicios extra. Por lo tanto, comprender estos costos y tomar una decisión informada puede ser instrumental para asegurar el éxito de tu propiedad en alquiler.

Problemas de Doble Imposición para Propietarios Extranjeros

Evitar el inconveniente de la doble imposición es crucial para los propietarios extranjeros. México tiene tratados de doble imposición (TDI) con varios países, que ayudan a los propietarios extranjeros a reducir o eliminar las retenciones fiscales sobre los ingresos de no residentes. Bajo estos TDI, los residentes de países con acuerdos pueden acreditar el impuesto sobre la renta extranjera pagado contra su responsabilidad fiscal en México, sujeto a ciertas limitaciones.

Estos TDI están diseñados para fomentar la inversión internacional previniendo la doble imposición de los mismos ingresos en México y el país de residencia del contribuyente. Por ejemplo, el impuesto ISR pagado en México puede reclamarse como un crédito fiscal en los Estados Unidos, proporcionando alivio de la doble imposición para los propietarios estadounidenses en México. Sin embargo, no se permite crédito por impuestos extranjeros sobre ingresos que estén exentos de impuesto mexicano, asegurando que los créditos fiscales se apliquen solo a ingresos que realmente estén sujetos a doble imposición. El servicio de administración tributaria desempeña un papel crucial en la implementación de estos TDI y asegura el cumplimiento.

Navegar el mercado inmobiliario en México requiere más que una inversión financiera. Exige diligencia debida, comprensión de las leyes y regulaciones locales, y trabajar con profesionales experimentados, como un agente inmobiliario. Esta diligencia implica una investigación extensa para identificar problemas legales, financieros, o físicos. Esto puede requerir expertos como:

  • abogados inmobiliarios
  • notarios
  • topógrafos
  • arquitectos

mientras que también se enfrenta a barreras lingüísticas.

Las investigaciones deben verificar la escritura (deed) de la propiedad en busca de embargos o gravámenes y asegurar su registro correcto. Además, el sistema fideicomiso presenta riesgos únicos para los extranjeros que compran propiedad dentro de la zona restringida, requiriendo fideicomisos bancarios que pueden complicar los derechos de propiedad. Un acuerdo promesa puede ser usado en algunos casos para detallar los términos de la transacción. Los compradores deben ser cautelosos acerca de las tierras Ejido, que a menudo no son adquiribles por extranjeros, y asegurar una revisión adecuada de las servidumbres que puedan afectar el uso y valor de la propiedad.

Equipado con conocimiento y precaución, navegar el mercado inmobiliario mexicano puede ser una experiencia gratificante. Desarrollar relaciones personales y establecer redes con autoridades locales, miembros de la comunidad, y el gobierno mexicano puede proporcionar valiosas percepciones. Trabajar con profesionales inmobiliarios y abogados con experiencia en inversores extranjeros puede suavizar el proceso y asegurar una inversión exitosa.

Es importante enlistar la ayuda de agentes inmobiliarios licenciados y entrenados desde el principio. Aprende a reconocer las señales de advertencia cuando estés tratando con malos agentes inmobiliarios y contacta a Mycasa Real Estate para una experiencia fluida y profesional.

Resumen

Invertir en el mercado inmobiliario mexicano es más que simplemente comprar propiedad. Implica entender tu residencia fiscal, pagar impuestos sobre la propiedad, calcular el impuesto sobre la renta de propiedades en alquiler, y navegar el impuesto sobre las ganancias de capital. También requiere cumplir con requisitos legales, manejar costos de cierre, y considerar opciones de gestión de propiedad. Tratar con posibles problemas de doble imposición y entender el mercado inmobiliario local es también crucial. Con conocimiento, diligencia debida, y los profesionales correctos a tu lado, tu sueño de poseer una villa pintoresca junto a las playas turquesas de México puede realmente convertirse en una empresa exitosa y rentable.

Preguntas Frecuentes

¿Qué impuestos pagas en México?

Pagas impuesto sobre la renta en México, el cual se calcula en base a un sistema de tasa de impuesto progresiva. Las tasas de impuesto en México son generalmente más bajas que aquellas en los EE.UU.

¿Es México un país con altos impuestos?

No, México no es un país con altos impuestos, ya que tuvo el 35º menor wedge de impuesto entre los países miembros de la OCDE en 2022.

¿Pagan impuestos los expatriados mexicanos?

Sí, los expatriados mexicanos están sujetos al impuesto sobre la renta mexicana sobre su ingreso mundial si son residentes, pero si son no residentes solo se les grava sobre su ingreso de fuente mexicana.

¿Cuál es el factor principal que determina la residencia fiscal en México?

El factor principal que determina la residencia fiscal en México es pasar más de 183 días dentro de un año calendario en el país. Este es el umbral crucial para la residencia fiscal.

¿Cuáles son los principales tipos de impuestos que deben pagar los propietarios en México?

Los principales tipos de impuestos que deben pagar los propietarios en México incluyen impuestos anuales sobre la propiedad (Predial), Impuesto de Adquisición de Propiedad (ISAI), impuesto sobre la renta de ingresos por alquiler, e impuesto sobre ganancias de capital al vender la propiedad. Ten en cuenta que estos impuestos están sujetos a cambio, así que es importante mantenerse informado.


Actualizado 16/1/25

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